Das Baurecht wird in privates und öffentliches Baurecht eingeteilt. Grundlage für das private Baurecht sind das Werkvertragsrecht und die nachbarschützenden Normen des Privatrechts. Das öffentliche Baurecht umfasst das öffentliche Planungsrecht (Bauleitplanung), das Bodenordnungsrecht (z. B. Erschließung, Recht der Baunutzung etc.) und das Bauordnungsrecht.
Der Klageantrag auf Sicherheitsleistung nach § 648a BGB a.F. muss die Auswahl des Sicherungsmittels allein dem Besteller überlassen; dem Besteller als Schuldner muss also im Klageantrag die Wahl eingeräumt sein, eine Sicherheit entweder in Form der gesetzlichen Sicherungsmittel nach § 232 BGB oder in Form der in § 648a Abs. 2 BGB a.F. vorgesehenen Art zu stellen (Ingenstau/Korbion/Joussen, VOB/A/B, 21. Auflage, Anh. 1 Rn. 152). Im Übrigen ist sowohl die Höhe der begehrten Sicherheit als auch anzugeben, auf welche Forderungen sich die zu leistende Sicherheit bezieht (BeckOGK/Molt, BGB, Stand: 01.01.2020, § 650f Rn. 112). All diesen Anforderungen wird der vorliegende Antrag gerecht. 44 Entgegen der Annahme der Beklagten ist die zu sichernde Forderung zunächst rein rechnerisch schlüssig dargelegt. Selbst bei Zugrundlegung eines Gesamtwerklohnanspruches der Klägerin von 198.067,67 € entsprechend der von der Beklagten durchgeführten Schlussrechnungsprüfung ergibt sich nach Abzug der von der Klägerin behaupteten Abschlagszahlungen von 109.582,03 €, einem Nachlass von 2 % sowie der Berücksichtigung anteiliger Kosten für die Bauwesenversicherung in Höhe von 0,03 % eine Restforderung von 84.464,87 €, von welcher die Klägerin einen Teilbetrag von 80.000,00 € nebst 10 % Nebenkosten, also insgesamt 88.000,00 € (hier wie nachfolgend ist stets von Netto-Beträgen die Rede) geltend macht. 45 Der Unternehmer kann sein Sicherheitsverlangen auch auf einen solchen Teilbetrag beschränken und erst später Sicherheit für den darüber hinaus gehenden Differenzbetrag verlangen. Dies gilt sowohl für die Fälle, in denen er seine Kostentragungspflicht nach § 648a Abs. 3 S. 1 BGB a.F. begrenzen will, als auch für die Fälle, in denen sich der Sicherungsanspruch wegen späterer Zusatzaufträge erhöht (BeckOGK/Molt, aaO, § 650f Rn. 49). Oberlandesgericht Köln 11 U 186/19 vom 17.06.2020 […]
Maßgeblicher Zeitpunkt für das Vorliegen der Voraussetzungen, unter denen eine Fristsetzung ausnahmsweise entbehrlich ist, ist der Zeitpunkt der Geltendmachung des Schadensersatzes. Wenn die Voraussetzungen, unter denen eine Fristsetzung entbehrlich war, vor Geltendmachung des Schadensersatzes wieder entfallen sind, bedarf es für die Geltendmachung des Schadensersatzes einer Fristsetzung (BGH, BauR 1990, 725). 32 Die Kläger haben erstmals mit Schreiben ihrer Prozessbevollmächtigten vom 14.11.2016 (GA 52) die Geltendmachung von Schadensersatzansprüchen angekündigt, Zahlung haben sie erstmals im Sommer 2017 (GA 62) verlangt. Spätestens ab November 2016, als die Kläger die Gespräche mit der Beklagten abgebrochen und das Bauvorhaben mit anderen Unternehmern durchgeführt haben, kann von einer ernsthaften und endgültigen Erfüllungsverweigerung durch die Beklagte jedoch nicht mehr die Rede sein. Oberlandesgericht Köln, 11 U 64/19 vom 15.07.2020 […]
Das Berufungsgericht ist rechtsfehlerfrei davon ausgegangen, dass die Beklagte das Angebot der Klägerin mit dem Zuschlagsschreiben vom 13. April 2018 nicht unverändert angenommen hat, sondern ein modifizierter Zuschlag gemäß § 150 Abs. 2 BGB erfolgt ist. Es hat zu Recht angenommen, dass in dem Zuschlagsschreiben der Wille der Beklagten klar und eindeutig zum Ausdruck gekommen ist, eine neue Bauzeit nicht nur unverbindlich vorzuschlagen, sondern durch das Abweichen von den in dem Angebot der Klägerin enthaltenen Ausführungsfristen neue Baufristen vertraglich regeln zu wollen. Die Frage, ob und mit welchem Inhalt ein Bauvertrag in einem verzögerten öffentlichen Vergabeverfahren zustande kommt, war bereits Gegenstand mehrerer Entscheidungen des Bundesgerichtshofs (vgl. BGH, Urteil vom 11. Mai 2009 – VII ZR 11/08 Rn. 34 ff., BGHZ 181, 47; Urteil vom 22. Juli 2010 VII ZR 213/08 Rn. 19, BGHZ 186, 295; Urteil vom 25. November 2010 VII ZR 201/08 Rn. 14, BauR 2011, 503 = NZBau 2011, 97; Urteil vom 6. September 2012 – VII ZR 193/10 Rn. 20 ff., BGHZ 194, 301). Danach kann ein Zuschlag in einem solchen Fall selbst dann zu den angebotenen Fristen erfolgen, wenn diese nicht mehr eingehalten werden können. Das gilt jedenfalls, wenn der Zuschlag erfolgt, ohne dass er ausdrückliche Erklärungen zur Anpassung der vorgesehenen Regelungen zur Bauzeit oder zur hiervon abhängigen Vergütung enthält. Die im Rahmen des § 150 Abs. 2 BGB geltenden Grundsätze erfordern, dass der Empfänger eines Vertragsangebots, will er von dem Vertragswillen des Anbietenden abweichen, dies in der Annahmeerklärung klar und unzweideutig zum Ausdruck bringt. Fehlt es daran, kommt der Vertrag zu den Bedingungen des Angebots zustande (BGH, Urteil vom 11. Mai 2009 – VII ZR 11/08 Rn. 34 f., BGHZ 181, 47; Urteil vom 22. Juli 2010 VII ZR 213/08 Rn. 19, BGHZ 186, 295; Urteil vom 25. November 2010 VII ZR 201/08 Rn. 14, BauR 2011, 503 = NZBau 2011, 97; Urteil vom 6. September 2012 – VII ZR 193/10 Rn. 20 ff., BGHZ 194, 301; Urteil vom 18. Dezember 2014 VII ZR 60/14 Rn. 26, BauR 2015, 828 = NZBau 2015, 220). Der so zustande gekommene Bauvertrag ist, wenn die Parteien sich im Nachhinein nicht einigen, ergänzend dahin auszulegen, dass die Bauzeit unter Berücksichtigung der Umstände des Einzelfalls und der vertragliche Vergü-tungsanspruch in Anlehnung an die Grundsätze des § 2 Abs. 5 VOB/B anzu-passen sind (vgl. BGH, Urteil vom 11. Mai 2009 – VII ZR 11/08 Rn. 44 ff., BGHZ 181, 47). BGH URTEIL VII ZR 144/19 3. Juli 2020 BGB § 133 B, § 150 Abs. 2, § 280 Abs. 1 und 3, § 282, § 241 Abs. 2, § 311 Abs. 2 Zu einem Vertragsschluss bei verzögerter Vergabe in einem öffentlichen Vergabeverfahren über Bauleistungen (Fortführung von BGH, Urteil vom 6. September 2012 – VII ZR 193/10, BGHZ 194, 301). BGH, Urteil vom 3. Juli 2020 – VII ZR 144/19 – OLG Naumburg LG Magdeburg […]
Die durch das Urteil des Bundesfinanzhofs vom 22. August 2013 veranlasste ergänzende Vertragsauslegung im Verhältnis des leistenden Werkunternehmers zum Leistungsempfänger (Bauträger) wird durch die Insolvenz des leistenden Unternehmers nicht beeinflusst. Auf der Grundlage der bisherigen Feststellungen des Berufungsgerichts kann ein Restwerklohnanspruch des Klägers aufgrund ergänzender Vertragsauslegung nicht abgelehnt werden. Der Senat hat bereits entschieden, dass einem Bauunternehmer bei einem vor dem Erlass des Urteils des Bundesfinanzhofs vom 22. August 2013 (V R 37/10, BFHE 243, 20) abgeschlossenen Bauvertrag mit einem Bauträger aufgrund ergänzender Vertragsauslegung ein Anspruch auf Zahlung von Rest-werklohn in Höhe des Umsatzsteuerbetrags gegen seinen Vertragspartner zu-steht, wenn beide Vertragsparteien übereinstimmend von der Steuerschuldner-schaft des Bauträgers gemäß § 13b Abs. 5 Satz 2 Halbsatz 1 UStG 2011 aus-gegangen sind, der Bauträger die auf die erbrachten Leistungen des Bauunter-nehmers entfallende Umsatzsteuer an das Finanzamt abgeführt hat und wegen eines Erstattungsverlangens des Bauträgers für den Bauunternehmer die Ge-fahr entsteht, wegen der Heranziehung als Steuerschuldner gemäß § 27 Abs. 19 UStG die Umsatzsteuer abführen zu müssen. BGH URTEIL VII ZR 204/18 16. Juli 2020 BGB § 157 D; UStG (2009) § 13b Abs. 1 Nr. 4 Satz 1, Abs. 2 Satz 2, § 27 Abs. 19 Die durch das Urteil des Bundesfinanzhofs vom 22. August 2013 (V R 37/10, BFHE 243, 20) veranlasste ergänzende Vertragsauslegung im Verhältnis des leistenden Werkunternehmers zum Leistungsempfänger (Bauträger) wird durch die In-solvenz des leistenden Unternehmers nicht beeinflusst (Bestätigung von BGH, Urteil vom 17. Mai 2018 VII ZR 157/17, BauR 2018, 1403 = NZBau 2018, 524). BGH, Urteil vom 16. Juli 2020 – VII ZR 204/18 – OLG Celle LG Hannover […]
Verordnung über die bauliche Nutzung der Grundstücke (Baunutzungsverordnung – BauNVO) Inhaltsübersicht Erster Abschnitt Art der baulichen Nutzung § 1 Allgemeine Vorschriften für Bauflächen und Baugebiete § 2 Kleinsiedlungsgebiete § 3 Reine Wohngebiete § 4 Allgemeine Wohngebiete § 4a Gebiete zur Erhaltung und Entwicklung der Wohnnutzung (besondere Wohngebiete) § 5 Dorfgebiete § 6 Mischgebiete § 6a Urbane Gebiete § 7 Kerngebiete § 8 Gewerbegebiete § 9 Industriegebiete § 10 Sondergebiete, die der Erholung dienen § 11 Sonstige Sondergebiete § 12 Stellplätze und Garagen § 13 Gebäude und Räume für freie Berufe § 13a Ferienwohnungen § 14 Nebenanlagen; Anlagen zur Nutzung solarer Strahlungsenergie und Kraft-Wärme-Kopplungsanlagen § 15 Allgemeine Voraussetzungen für die Zulässigkeit baulicher und sonstiger Anlagen Zweiter Abschnitt Maß der baulichen Nutzung § 16 Bestimmung des Maßes der baulichen Nutzung § 17 Obergrenzen für die Bestimmung des Maßes der baulichen Nutzung § 18 Höhe baulicher Anlagen § 19 Grundflächenzahl, zulässige Grundfläche § 20 Vollgeschosse, Geschossflächenzahl, Geschossfläche § 21 Baumassenzahl, Baumasse § 21a Stellplätze, Garagen und Gemeinschaftsanlagen Dritter Abschnitt Bauweise, überbaubare Grundstücksfläche § 22 Bauweise § 23 Überbaubare Grundstücksfläche Vierter Abschnitt § 24 (weggefallen) Fünfter Abschnitt Überleitungs- und Schlussvorschriften § 25 Fortführung eingeleiteter Verfahren § 25a Überleitungsvorschriften aus Anlass der zweiten Änderungsverordnung § 25b Überleitungsvorschrift aus Anlass der dritten Änderungsverordnung § 25c Überleitungsvorschrift aus Anlass der vierten Änderungsverordnung § 25d Überleitungsvorschrift aus Anlass des Gesetzes zur Stärkung der Innenentwicklung in den Städten und Gemeinden und weiteren Fortentwicklung des Städtebaurechts § 26 (Berlin-Klausel) § 26a Überleitungsregelungen aus Anlass der Herstellung der Einheit Deutschlands § 27 (Inkrafttreten) […]
Die förmliche raumbezogene Planung der Gemeinden wird als Bauleitplanung bezeichnet. Mit der Bauleitplanung soll eine geordnete städtebauliche Entwicklung des Gemeindegebietes sichergestellt werden. Die Gemeinde hat ihre Bauleitplanung den Zielen der Raumordnung und Landesplanung anzupassen. Als Instrumente stehen der Flächennutzungsplan als vorbereitende Bauleitplanung der Bebauungsplan als verbindlicher Bauleitplan sowie Vorhaben- und Erschließungspläne und andere Formen der Satzung, zum Beispiel Abrundungs- oder Gestaltungssatzungen zur Verfügung. Der Inhalt, der Zweck und das Verfahren der Bauleitplanung wird durch das Baugesetzbuch (BauGB) geregelt. Die Regelungsmöglichkeiten der Bauleitpläne (Flächennutzungs- und Bebauungsplan) werden detailliert in der Baunutzungsverordnung (BauNVO) festgelegt.
Wird in einem Grundstückskaufvertrag mit einer Stadt eine Klausel des Einheimischen-Modells vereinbart, in der sich der Käufer verpflichtet, den Kaufgegenstand mit einem Wohnhaus mit nicht mehr als zwei Wohneinheiten zu bebauen, so ist diese Regelung nicht eindeutig und die Planoffenlegung im Beurkundungstermin ohne Bedenken der Stadt führt zu einer üblichen Auslegung der Klausel. Anlass für eine solche Prüfung bestand hier deshalb, weil die Beklagten unstreitig im Beurkundungstermin ihre bereits vorliegende und später konkretisierte Planung offengelegt haben. Hierdurch haben die Beklagten für die klagende Stadt unmissverständlich ihre Vorstellung zum Ausdruck gebracht, eine der Planung entsprechende Bebauung des Kaufgegenstandes als – auch im Sinne von § 6 Abs. 1 Buchst. a) des Vertrages – vertragskonform anzusehen. Entgegen der Auffassung des Landgerichts steht dem nicht entgegen, dass nach den vertraglichen Vereinbarungen den Beklagten auch die Möglichkeit eröffnet war, eine abweichende – förderschädliche – Bebauung unter Inkaufnahme der hiermit verbundenen Nachteile vorzunehmen und die klagende Stadt jedenfalls mit dieser Möglichkeit rechnen musste, so dass ein offensichtlicher Irrtum der Beklagten über eine der Regelung in § 6 Abs. 1 Buchst. a) des Vertrages entsprechende Bebauung nicht im Raum stand. Diese Sichtweise lässt außer Betracht, dass in einem solchen Fall aus Sicht der klagenden Stadt für die Beklagten überhaupt kein Anlass bestanden hätte, die konkreten Planungen im Beurkundungstermin offen zu legen und überdies der Kaufvertrag gerade den Willen der Parteien zur Grundlage hatte, entsprechend den Verpflichtungen nach § 6 des Vertrages zu verfahren. Oberlandesgericht Hamm Urteil 22 U 52/19 vom 14.11.2019 […]
Die in einem Grundstückskaufvertrag enthaltene Erklärung des Verkäufers, ihm seien keine unsichtbaren Mängel bekannt, rechtfertigt keine Abweichung von dem Grundsatz, dass den Käufer die Darlegungs- und Beweislast für die unterbliebene Aufklärung über offenbarungspflichtiger Umstände trifft (Bestä-tigung von Senat, Urteil vom 30. April 2003 – V ZR 100/02, NJW 2003, 2380). BGH URTEIL V ZR 2/19 vom 6. März 2020 BGB § 123 Abs. 1, § 444 BGH, Urteil vom 6. März 2020 – V ZR 2/19 – OLG Koblenz LG Mainz […]
Die vom Kläger gerügte Pflichtverletzung der Beklagten nach § 280 Abs. 1 BGB, die jeweiligen Abschlagsrechnungen der Generalunternehmerin nicht im Hinblick auf den jeweils erreichten Bautenstand ordnungsgemäß geprüft und damit pflichtwidrig ihm gegenüber freigegeben zu haben, so dass es zu einer Überzahlung der Generalunternehmerin gekommen sei, liegt mit Rücksicht auf die Regelungen im GU-Vertrag nicht vor. Der Unternehmer ist grundsätzlich zur Vorleistung verpflichtet, § 641 Abs. 1 S. 1 BGB. Die Vergütung ist danach prinzipiell erst bei Abnahme der Bauleistung durch den Besteller geschuldet (vgl. Kapellmann/Messerschmidt/Messerschmidt, 6. Aufl. 2017, VOB/B § 16 Rn. 88). Der Unternehmer kann aber nach § 632a Abs. 1 S. 1 BGB bzw. § 16 Abs. 1 Nr. 1 VOB/B vom Besteller Abschlagszahlungen verlangen. Die Abschläge haben sich dabei grundsätzlich nach dem Leistungsstand zu richten. Der Unternehmer hat Anspruch auf den Teil der Vergütung, der der erbrachten und geschuldeten Leistung unter Berücksichtigung der vertraglichen Vergütungsvereinbarung entspricht. Die Vorschriften sind allerdings dispositiv. Es können daher zugunsten des Unternehmers auch Abschlagszahlungen außerhalb der Voraussetzungen der §§ 632a Abs. 1 BGB, 16 VOB/B vereinbart werden, z.B. durch die Vereinbarung von Vorauszahlungen oder Zahlungsplänen (vgl. MüKoBGB/Busche, 7. Aufl., BGB § 632a Rn. 22; BeckOK BGB/Voit, 50. Ed. 1.2.2019, BGB § 632a Rn. 28; Pause, BauR 2009, 898, 901). Gelegentlich wird zwischen den Parteien vereinbart, dass Abschlagszahlungen ohne weitere Nachweise zu festgelegten Zeitpunkten in bestimmter Höhe zu leisten sind. Derartige Abschlagsregelungen sind für den Besteller riskant, weil der Unternehmer nicht gehalten ist, zu den festgelegten Zahlungszeitpunkten auch einen entsprechend adäquaten, ausgeführten Leistungsumfang nachzuweisen. Es besteht deshalb das Risiko, dass der Besteller in weitaus höherem Umfange Zahlungen leistet, als dies nach dem tatsächlich ausgeführten Bautenstand angemessen ist (vgl. Kapellmann/Messerschmidt/Messerschmidt, a.a.O., Rn. 111). OLG Hamm, 21 U 21/17 vom 25.06.2019 […]